Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MHTSTA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m²
ul. Kijowska, Praga-Północ, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Dzielnica
- Praga-Północ
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-ul-kijowska-2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 77 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 621 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 261 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 822 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Kijowska: 490 ofert sprzedaży (mediana 18 278 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 16 257 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 106 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 261 zł/m², czyli ok. 822 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | — | 815 224 zł | 18 116 | — |
| Kijowska 17 | 42,2 m² | 2 | 751 338 zł | 17 800 | 71 m |
| Kijowska 17 | 37,7 m² | — | 713 286 zł | 18 900 | 71 m |
| Kijowska 17 | 41,1 m² | — | 926 000 zł | 22 541 | 71 m |
| Kijowska 17 | 37,7 m² | 4 | 705 738 zł | 18 700 | 71 m |
| Kijowska 17 | 37,7 m² | 3 | 690 642 zł | 18 300 | 71 m |
| Kijowska 17 | 37,4 m² | 5 | 706 860 zł | 18 900 | 71 m |
| Kijowska 17 | 38,9 m² | — | 759 330 zł | 19 500 | 71 m |
| Kijowska 17 | 37,3 m² | 0 | 668 028 zł | 17 900 | 71 m |
| Kijowska 17 | 46,6 m² | — | 832 708 zł | 17 865 | 71 m |
| Kijowska 17 | 37,7 m² | 2 | 679 320 zł | 18 000 | 71 m |
| Kijowska 17 | 37,7 m² | 8 | 867 330 zł | 23 000 | 71 m |
| Kijowska 17 | 42,4 m² | 6 | 792 132 zł | 18 700 | 71 m |
| Kijowska 17 | 42,2 m² | 7 | 801 990 zł | 19 000 | 71 m |
| Kijowska 17 | 37,4 m² | 1 | 669 460 zł | 17 900 | 71 m |
| Kijowska 17 | 37,5 m² | 3 | 686 067 zł | 18 300 | 71 m |
Mediana podobnych — 18 600 zł/m²; to mieszkanie — 18 116 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 815 224 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.