Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PGD5TX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45,3 m²
Jutrzenki, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45,3 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkaln)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 280 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 499 zł/m²) za 45,3 m² wychodzi ok. 611 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 6Ulica Jutrzenki: 5 ofert sprzedaży (mediana 14 365 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 13 424 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 51 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 499 zł/m², czyli ok. 611 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,3 m² | — | 650 000 zł | 14 365 | — |
| Kabaczkowa | 43,8 m² | — | 689 000 zł | 15 731 | 115 m |
| Kabaczkowa | 39 m² | — | 595 000 zł | 15 256 | 115 m |
| Kabaczkowa | 38,9 m² | — | 594 999 zł | 15 296 | 115 m |
| Dożynkowa | 51 m² | — | 799 898 zł | 15 684 | 309 m |
| Buraczana | 54 m² | 2 | 759 000 zł | 14 056 | 331 m |
| Buraczana | 53 m² | 3 | 757 000 zł | 14 283 | 331 m |
| Buraczana | 45,3 m² | — | 688 864 zł | 15 200 | 331 m |
| Buraczana | 53,7 m² | — | 767 000 zł | 14 280 | 331 m |
| Buraczana | 37 m² | 2 | 655 000 zł | 17 703 | 331 m |
| Buraczana | 53,5 m² | — | 757 000 zł | 14 147 | 331 m |
| Buraczana | 54 m² | 0 | 779 000 zł | 14 426 | 331 m |
| Szparagowa | 52,5 m² | — | 659 000 zł | 12 545 | 387 m |
| Karmelkowa | 41,5 m² | — | 599 000 zł | 14 448 | 438 m |
| ul. Buraczana | 37,5 m² | 1 | 559 000 zł | 14 911 | 466 m |
| ul. Buraczana | 47,6 m² | 1 | 715 000 zł | 15 008 | 466 m |
Mediana podobnych — 14 283 zł/m²; to mieszkanie — 14 365 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 650 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 905 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.