Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_YPNXA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², parter
Juliana Ejsmonda, Górna, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-dabrowa-ul-juliana-ejsmonda-2-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-juliana-ejs) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-juliana-ejsmon)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8568 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7323 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 330 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.09.2026 (30 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Juliana Ejsmonda: 3 ofert sprzedaży (mediana 7368 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7323 zł/m², czyli ok. 330 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 0 | 335 000 zł | 7444 | — |
| Juliana Ejsmonda | 46 m² | 0 | 295 000 zł | 6413 | 0 m |
| ul. Poli Gojawiczyńskiej | 45,4 m² | 0 | 299 000 zł | 6586 | 170 m |
| ul. Poli Gojawiczyńskiej | 38 m² | — | 355 000 zł | 9342 | 179 m |
| Leśmiana | 37 m² | — | 240 000 zł | 6487 | 215 m |
| Leśmiana | 37 m² | — | 250 000 zł | 6759 | 215 m |
| ul. Bolesława Leśmiana | 37 m² | — | 384 000 zł | 10 378 | 215 m |
| ul. Konspiracyjnego Wojska Polskiego | 36 m² | — | 265 000 zł | 7361 | 254 m |
| Konspiracyjnego Wojska Polskiego | 44 m² | — | 369 000 zł | 8386 | 254 m |
| Alojzego Felińskiego | 36 m² | 8 | 287 000 zł | 7972 | 335 m |
| Felińskiego | 45,4 m² | — | 330 000 zł | 7269 | 335 m |
| ul. Alojzego Felińskiego | 36 m² | — | 322 000 zł | 8944 | 335 m |
| Alojzego Felińskiego | 40 m² | 0 | 384 000 zł | 9600 | 335 m |
| Wincentego Kadłubka | 37 m² | 3 | 385 000 zł | 10 405 | 370 m |
| ul. Wincentego Kadłubka | 41 m² | — | 424 000 zł | 10 342 | 370 m |
| Wincentego Kadłubka | 37 m² | 0 | 340 000 zł | 9189 | 370 m |
Mediana podobnych — 7975 zł/m²; to mieszkanie — 7444 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 335 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 335 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 335 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.