Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-E0TJKP-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², parter
Jana, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-jana-45m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-jana/ob/49054) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchnia/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 28% niższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8500 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6731 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 303 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.09.2026 (35 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Jana: 7 ofert sprzedaży (mediana 7261 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 11 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6731 zł/m², czyli ok. 303 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 0 | 275 000 zł | 6111 | — |
| Jana | 45 m² | 1 | 398 000 zł | 8844 | 0 m |
| Jana | 44,8 m² | — | 280 000 zł | 6246 | 0 m |
| Jana | 37 m² | 2 | 310 000 zł | 8378 | 0 m |
| Jana | 46 m² | 5 | 334 000 zł | 7261 | 0 m |
| Jana | 44 m² | — | 280 000 zł | 6364 | 0 m |
| ul. Jana | 37,7 m² | 3 | 290 000 zł | 7696 | 12 m |
| Pojezierska | 38 m² | — | 320 000 zł | 8421 | 177 m |
| ul. Pojezierska | 47 m² | — | 420 000 zł | 8936 | 177 m |
| Pojezierska | 47 m² | 2 | 370 000 zł | 7872 | 177 m |
| Gdyńska | 45 m² | 0 | 319 000 zł | 7089 | 377 m |
| Bałuty | 36,6 m² | 2 | 350 000 zł | 9552 | 398 m |
| Mackiewicza | 47 m² | — | 446 690 zł | 9500 | 473 m |
| ul. Antoniego Mackiewicza | 48 m² | — | 390 000 zł | 8125 | 473 m |
| Brzóski | 38,3 m² | — | 350 000 zł | 9138 | 488 m |
| Świętej Teresy od Dzieciątka Jezus | 47 m² | 0 | 568 000 zł | 12 085 | 505 m |
Mediana podobnych — 9300 zł/m²; to mieszkanie — 6111 zł/m² (−34%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 275 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 275 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 275 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.