Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-C8M-JI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 1/6
Grzybki, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 1 z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-grzybki/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-grzybk) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 651 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 659 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica Grzybki: 2 ofert sprzedaży (mediana 16 025 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 651 zł/m², czyli ok. 659 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 1 | 714 000 zł | 15 867 | — |
| Głogowska | 42 m² | 1 | 773 000 zł | 18 405 | 6 m |
| ul. Łagiewnicka | 42,3 m² | 1 | 684 930 zł | 16 200 | 83 m |
| ul. Łagiewnicka | 46 m² | 3 | 749 340 zł | 16 287 | 83 m |
| ul. Łagiewnicka | 51,8 m² | 2 | 763 964 zł | 14 746 | 83 m |
| ul. Łagiewnicka | 43,4 m² | 2 | 710 073 zł | 16 380 | 83 m |
| Łagiewnicka | 42,3 m² | 1 | 675 403 zł | 15 986 | 142 m |
| Łagiewnicka | 44 m² | 1 | 780 216 zł | 17 732 | 150 m |
| Łagiewnicka | 42 m² | 2 | 759 000 zł | 18 071 | 150 m |
| Łagiewnicka | 39 m² | 1 | 681 320 zł | 17 470 | 150 m |
| Łagiewnicka | 39 m² | 1 | 669 800 zł | 17 174 | 150 m |
| Łagiewnicka | 42 m² | 2 | 779 000 zł | 18 548 | 150 m |
| Łagiewnicka | 43,6 m² | — | 818 740 zł | 18 800 | 150 m |
| Łagiewnicka | 44 m² | 3 | 765 000 zł | 17 386 | 150 m |
| Łagiewnicka | 43 m² | 2 | 710 892 zł | 16 532 | 150 m |
| Łagiewnicka | 43,5 m² | — | 799 000 zł | 18 368 | 150 m |
Mediana podobnych — 17 732 zł/m²; to mieszkanie — 15 867 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 714 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 714 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 714 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.