Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-P8LT3V-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m²
ul. Górna, Koziny, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Dzielnica
- Koziny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-koziny-ul-gorna-2-pokojowe-e4s)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8692 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7726 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 348 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Górna: 8 ofert sprzedaży (mediana 8085 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 7065 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 99 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7726 zł/m², czyli ok. 348 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | — | 340 000 zł | 7556 | — |
| Górna | 45 m² | — | 404 000 zł | 8978 | 0 m |
| Górna | 38 m² | — | 360 000 zł | 9474 | 0 m |
| Górna | 37 m² | — | 300 000 zł | 8108 | 0 m |
| Górna | 45 m² | — | 315 000 zł | 7000 | 0 m |
| Górna | 49 m² | — | 395 000 zł | 8061 | 0 m |
| ul. Stefana Okrzei | 36 m² | — | 299 000 zł | 8306 | 187 m |
| ul. Jana Długosza | 45 m² | — | 310 000 zł | 6889 | 306 m |
| ul. Ludwika Waryńskiego | 42 m² | — | 400 000 zł | 9524 | 385 m |
| Zygmunta Lorentza | 43 m² | 2 | 440 000 zł | 10 233 | 441 m |
| Lorentza | 43,7 m² | — | 380 000 zł | 8692 | 441 m |
| ul. Zygmunta Lorentza | 51 m² | — | 345 000 zł | 6765 | 441 m |
| Odolanowska | 46 m² | 3 | 439 000 zł | 9544 | 481 m |
| ul. Odolanowska | 53 m² | — | 499 000 zł | 9415 | 481 m |
| ul. Odolanowska | 43 m² | — | 335 000 zł | 7791 | 481 m |
| ul. Srebrzyńska | 37,7 m² | 3 | 562 000 zł | 14 907 | 526 m |
Mediana podobnych — 9415 zł/m²; to mieszkanie — 7556 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 340 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.