Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VGJHSM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m²
ul. Długa, Stare Miasto, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-stare-miasto-ul-dluga-2-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% wyższa od mediany 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 505 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 039 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 812 000 zł — oferta jest o 28% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Długa: 7 ofert sprzedaży (mediana 23 089 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 24 009 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 119 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 039 zł/m², czyli ok. 812 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | — | 1 039 000 zł | 23 089 | — |
| Długa | 53 m² | 3 | 949 000 zł | 17 906 | 0 m |
| Długa | 52,5 m² | — | 650 000 zł | 12 381 | 0 m |
| Długa | 43,5 m² | 1 | 970 000 zł | 22 325 | 0 m |
| Kaletnicza | 48 m² | 2 | 899 000 zł | 18 729 | 83 m |
| Kaletnicza | 49 m² | 3 | 769 000 zł | 15 694 | 83 m |
| ul. Piwna | 52,3 m² | 1 | 839 000 zł | 16 057 | 90 m |
| Piwna | 44,7 m² | — | 1 050 000 zł | 23 516 | 96 m |
| Piwna | 39 m² | 4 | 699 000 zł | 17 923 | 96 m |
| Piwna | 39 m² | — | 949 000 zł | 24 333 | 96 m |
| ul. Ogarna | 49 m² | 2 | 894 000 zł | 18 245 | 117 m |
| ul. Tkacka | 41,1 m² | 2 | 690 000 zł | 16 788 | 126 m |
| ul. Tkacka | 52,3 m² | 4 | 870 000 zł | 16 635 | 126 m |
| ul. Ogarna | 50 m² | — | 899 000 zł | 17 980 | 148 m |
| Ogarna | 46 m² | — | 855 000 zł | 18 587 | 148 m |
| Ogarna | 43,1 m² | 0 | 999 000 zł | 23 179 | 150 m |
Mediana podobnych — 18 587 zł/m²; to mieszkanie — 23 089 zł/m² (+24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 039 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.