Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CXLYGD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 1/3
Artura Grottgera, Mickiewicza, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mickiewicza
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-mickiewicza-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-mickiewicza-art)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9997 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9453 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 425 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.09.2026 (35 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Artura Grottgera: 7 ofert sprzedaży (mediana 12 444 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 9641 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 99 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9453 zł/m², czyli ok. 425 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 1 | 399 999 zł | 8889 | — |
| Grottgera | 36 m² | — | 448 000 zł | 12 444 | 0 m |
| Parkowa | 47,6 m² | — | 425 000 zł | 8929 | 100 m |
| Parkowa | 54 m² | 0 | 449 000 zł | 8315 | 100 m |
| Podleśna | 50 m² | 3 | 599 000 zł | 11 980 | 209 m |
| ul. Juliusza Słowackiego | 43 m² | 1 | 386 000 zł | 8977 | 243 m |
| ul. Adama Mickiewicza | 42 m² | — | 530 000 zł | 12 619 | 243 m |
| Mickiewicza | 48,8 m² | — | 435 000 zł | 8914 | 243 m |
| ul. Adama Mickiewicza | 46 m² | — | 449 000 zł | 9761 | 243 m |
| ul. Konopnickiej | 48 m² | 2 | 489 000 zł | 10 188 | 324 m |
| Jana Klemensa Branickiego | 39 m² | 1 | 335 000 zł | 8590 | 811 m |
| ul. Warszawska 64 | 50 m² | — | 658 000 zł | 13 160 | 858 m |
| ul. M. Curie-Skłodowskiej | 43 m² | — | 529 000 zł | 12 302 | 884 m |
| Curie-Skłodowskiej | 42 m² | — | 410 000 zł | 9762 | 884 m |
| Curie-Skłodowskiej | 42 m² | — | 415 000 zł | 9881 | 884 m |
| Curie-Skłodowskiej | 42 m² | — | 409 000 zł | 9738 | 884 m |
Mediana podobnych — 9981 zł/m²; to mieszkanie — 8889 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 399 999 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 399 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.