Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-T7_AMX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 3/5
Zbrojarzy, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 3 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-zbrojarzy/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-zbrojar)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 788 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 287 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 673 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.06.2026 (126 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica ZBROJARZY: 2 ofert sprzedaży (mediana 10 766 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 14 759 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 202 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 287 zł/m², czyli ok. 673 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 3 | 789 000 zł | 17 932 | — |
| Krokusowa | 52 m² | — | 760 000 zł | 14 615 | 84 m |
| Krokusowa | 52 m² | 1 | 759 000 zł | 14 596 | 84 m |
| Ruczaj | 49 m² | — | 675 000 zł | 13 776 | 289 m |
| ul. Ruczaj 43 | 38 m² | — | 689 000 zł | 18 132 | 289 m |
| Pszczelna | 44 m² | 2 | 655 000 zł | 14 886 | 302 m |
| Zdunów | 39 m² | 1 | 595 000 zł | 15 256 | 396 m |
| Zdunów | 50 m² | 1 | 660 000 zł | 13 200 | 396 m |
| ul. Zdunów | 51 m² | 4 | 779 000 zł | 15 275 | 432 m |
| Bułgarska | 36 m² | 2 | 480 000 zł | 13 333 | 439 m |
| ul. Obozowa | 42,5 m² | 4 | 714 504 zł | 16 832 | 500 m |
| ul. Miłkowskiego | 51,5 m² | 2 | 823 000 zł | 15 981 | 536 m |
| ul. Zygmunta Miłkowskiego | 42 m² | — | 669 000 zł | 15 929 | 563 m |
| Józefa Montwiłła-Mireckiego | 42 m² | 1 | 615 000 zł | 14 643 | 621 m |
| Odrzańska | 39 m² | — | 599 000 zł | 15 359 | 752 m |
| Kobierzyńska | 45 m² | 1 | 770 952 zł | 17 132 | 761 m |
Mediana podobnych — 16 911 zł/m²; to mieszkanie — 17 932 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 789 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 789 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.