Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3CL-0L-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43,7 m²
Starowiejska, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43,7 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-letnica-ul-starowiejska-2-po) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 208 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 144 zł/m²) za 43,7 m² wychodzi ok. 750 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Starowiejska: 36 ofert sprzedaży (mediana 18 749 zł/m²), 137 transakcji w rejestrze (mediana 15 809 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 1027 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 144 zł/m², czyli ok. 750 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43,7 m² | — | 830 000 zł | 18 984 | — |
| Starowiejska | 48,6 m² | — | 874 000 zł | 17 984 | 0 m |
| Starowiejska | 44 m² | — | 790 000 zł | 17 955 | 0 m |
| Starowiejska | 35 m² | — | 759 000 zł | 21 686 | 0 m |
| Starowiejska | 40 m² | 8 | 850 000 zł | 21 250 | 0 m |
| Starowiejska | 51,8 m² | — | 1 035 000 zł | 19 996 | 0 m |
| Starowiejska | 45 m² | 15 | 937 000 zł | 20 822 | 0 m |
| Starowiejska | 49 m² | 5 | 888 000 zł | 18 122 | 0 m |
| ul. Starowiejska | 48 m² | — | 874 000 zł | 18 208 | 0 m |
| ul. Sucha | 39,1 m² | 10 | 723 500 zł | 18 494 | 232 m |
| ul. Sucha | 39,8 m² | 15 | 735 000 zł | 18 467 | 233 m |
| Sucha | 50 m² | 3 | 889 999 zł | 17 800 | 275 m |
| ul. Sucha | 38 m² | 13 | 798 000 zł | 21 000 | 280 m |
| Sucha | 50 m² | — | 890 000 zł | 17 800 | 332 m |
| Sucha | 42 m² | 1 | 755 000 zł | 17 976 | 332 m |
| Sucha | 35 m² | 1 | 859 999 zł | 24 571 | 332 m |
Mediana podobnych — 18 234 zł/m²; to mieszkanie — 18 984 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 830 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 830 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.