Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZOWTFT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 3/4
Seminaryjska, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-seminaryjska-44) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-seminaryjska/ob/48) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,przy-lesie/2688)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8759 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8175 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 360 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.08.2026 (81 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 327 000 zł na Domiporta, najwyżej 331 000 zł.
- 6Cena spadła o −4% (było 340 000 zł), 27.10.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 8Ulica Seminaryjska: 5 ofert sprzedaży (mediana 7551 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 9404 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 157 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8175 zł/m², czyli ok. 360 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 3 | 327 000 zł | 7432 | — |
| ul. Seminaryjska | 49 m² | — | 370 000 zł | 7551 | 0 m |
| Seminaryjska | 42 m² | 2 | 435 000 zł | 10 357 | 0 m |
| Śniadeckich | 43,8 m² | — | 558 450 zł | 12 750 | 212 m |
| Śniadeckich | 42,2 m² | — | 538 178 zł | 12 750 | 212 m |
| Śniadeckich | 46,2 m² | — | 588 540 zł | 12 750 | 212 m |
| Śniadeckich | 46,3 m² | — | 589 943 zł | 12 750 | 212 m |
| Słowackiego | 50 m² | — | 489 000 zł | 9780 | 274 m |
| ul. Stefana Żeromskiego | 48 m² | — | 359 000 zł | 7479 | 299 m |
| Żeromskiego | 39,9 m² | — | 289 000 zł | 7243 | 299 m |
| Stefana Żeromskiego | 46 m² | 1 | 420 000 zł | 9130 | 299 m |
| Prosta | 41 m² | — | 530 000 zł | 12 927 | 316 m |
| Prosta | 38 m² | 7 | 335 000 zł | 8816 | 316 m |
| Tarnowska | 47 m² | 1 | 405 000 zł | 8617 | 340 m |
| Centrum | 35,8 m² | 3 | 377 000 zł | 10 531 | 410 m |
| Centrum | 35,8 m² | 3 | 289 000 zł | 8073 | 410 m |
Mediana podobnych — 9500 zł/m²; to mieszkanie — 7432 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 340 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 331 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 331 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | zmiana ceny | 327 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 331 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 327 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.