Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TGZLUN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², parter
Ryżowa, Ursus, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Ursus
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursus-ryzowa/ob/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursus-ryzowa-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 34% wyższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 019 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 448 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 636 000 zł — oferta jest o 40% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.04.2025 (567 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3130 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Ryżowa: 32 ofert sprzedaży (mediana 16 500 zł/m²), 55 transakcji w rejestrze (mediana 14 484 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 457 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 448 zł/m², czyli ok. 636 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 0 | 888 250 zł | 20 188 | — |
| Ryżowa | 44,1 m² | — | 812 907 zł | 18 450 | 0 m |
| Ryżowa | 44,1 m² | — | 828 328 zł | 18 800 | 0 m |
| ul. Ryżowa 62 | 44,1 m² | 0 | 815 110 zł | 18 500 | 44 m |
| Ryżowa | 44 m² | 5 | 939 000 zł | 21 341 | 70 m |
| ul. Aleksandra Prystora | 46 m² | — | 839 000 zł | 18 239 | 159 m |
| Ryżowa | 41,7 m² | 2 | 687 225 zł | 16 500 | 302 m |
| Ryżowa | 43,2 m² | — | 734 570 zł | 17 000 | 302 m |
| Ryżowa | 41,7 m² | — | 708 050 zł | 17 000 | 302 m |
| Ryżowa | 42,9 m² | — | 750 225 zł | 17 500 | 302 m |
| Ryżowa | 38,6 m² | — | 637 560 zł | 16 500 | 302 m |
| Aleksandra Prystora | 38 m² | 4 | 587 664 zł | 15 465 | 330 m |
| Aleksandra Prystora | 44 m² | 0 | 628 066 zł | 14 274 | 330 m |
| Aleksandra Prystora | 44 m² | 2 | 640 783 zł | 14 563 | 330 m |
| Aleksandra Prystora | 44 m² | 4 | 645 264 zł | 14 665 | 330 m |
| Aleksandra Prystora | 39 m² | 3 | 607 838 zł | 15 586 | 330 m |
Mediana podobnych — 16 298 zł/m²; to mieszkanie — 20 188 zł/m² (+24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 888 250 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 888 250 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.