Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BNNSJJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 1/3
Rybałtowska, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-rzeka/26386765) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-rybaltowska-44m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% wyższa od mediany 64 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 401 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 722 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.01.2026 (285 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Rybałtowska: 108 ofert sprzedaży (mediana 16 702 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 483 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 401 zł/m², czyli ok. 722 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 1 | 734 967 zł | 16 700 | — |
| Rybałtowska | 44 m² | 2 | 743 769 zł | 16 904 | 152 m |
| Rybałtowska | 41 m² | 0 | 690 228 zł | 16 835 | 152 m |
| Rybałtowska | 39,2 m² | 2 | 636 202 zł | 16 226 | 152 m |
| Rybałtowska | 50 m² | 0 | 787 800 zł | 15 756 | 152 m |
| Rybałtowska | 43 m² | 0 | 725 505 zł | 16 872 | 152 m |
| Rybałtowska | 38 m² | 1 | 648 816 zł | 17 074 | 152 m |
| Rybałtowska | 38,6 m² | 0 | 569 538 zł | 14 774 | 152 m |
| Rybałtowska | 41 m² | 2 | 704 054 zł | 17 172 | 152 m |
| Rybałtowska | 38 m² | 0 | 639 930 zł | 16 840 | 152 m |
| Rybałtowska | 45,1 m² | — | 643 644 zł | 14 287 | 152 m |
| Rybałtowska | 38 m² | 2 | 656 540 zł | 17 277 | 152 m |
| Rybałtowska | 41 m² | 1 | 695 555 zł | 16 965 | 152 m |
| Rybałtowska | 50 m² | 1 | 797 900 zł | 15 958 | 152 m |
| Rybałtowska | 38,6 m² | — | 656 540 zł | 17 000 | 152 m |
| Rybałtowska | 43 m² | 0 | 712 470 zł | 16 569 | 152 m |
Mediana podobnych — 16 801 zł/m²; to mieszkanie — 16 700 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 734 967 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 734 967 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.