Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UZ3MMK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², parter
ul. Lecha, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 1985
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-lecha-44m2-mzn2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-lecha/ob/46859625) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-kielce-ul-lecha-44m2-d) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/266046)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7837 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7740 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 341 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.04.2026 (195 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Lecha: 11 ofert sprzedaży (mediana 9375 zł/m²), 60 transakcji w rejestrze (mediana 8156 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 190 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7740 zł/m², czyli ok. 341 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 0 | 374 000 zł | 8500 | — |
| centrum | 42,8 m² | 1 | 399 000 zł | 9325 | 34 m |
| ul. Piekoszowska | 46 m² | 2 | 489 000 zł | 10 630 | 136 m |
| ul. Lecha | 43 m² | 1 | 360 000 zł | 8372 | 149 m |
| Lecha | 40 m² | 0 | 375 000 zł | 9375 | 149 m |
| Lecha | 40 m² | — | 410 000 zł | 10 250 | 149 m |
| ul. Jagiellońska | 35,5 m² | 4 | 335 000 zł | 9431 | 189 m |
| ul. Jagiellońska | 35,5 m² | 4 | 345 000 zł | 9721 | 194 m |
| ul. Grochowa | 52,8 m² | 10 | 412 000 zł | 7803 | 223 m |
| Centrum | 48 m² | 4 | 359 000 zł | 7479 | 233 m |
| Jagiellońska | 46 m² | 4 | 325 000 zł | 7065 | 287 m |
| Jagiellońska | 46,2 m² | — | 285 000 zł | 6169 | 287 m |
| Jagiellońska | 46,6 m² | — | 325 000 zł | 6974 | 287 m |
| Jagiellońska | 45,9 m² | — | 319 000 zł | 6956 | 287 m |
| ul. Jagiellońska | 48 m² | 2 | 379 000 zł | 7896 | 287 m |
| ul. Grunwaldzka | 48 m² | — | 340 000 zł | 7083 | 300 m |
Mediana podobnych — 8495 zł/m²; to mieszkanie — 8500 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 374 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 374 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 374 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 374 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 374 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.