Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WWHR4M-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 3/3
Kozia, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-maslice-ul-kozia-2-pokojowe) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-kozia/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-kozi) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-ok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 603 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 385 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 545 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.08.2026 (62 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2670 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Kozia: 4 ofert sprzedaży (mediana 11 736 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 11 565 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 259 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 385 zł/m², czyli ok. 545 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 3 | 540 000 zł | 12 273 | — |
| Kozia | 48 m² | 3 | 575 000 zł | 11 979 | 0 m |
| poboczna Ślęzoujście | 46,8 m² | 0 | 650 000 zł | 13 895 | 171 m |
| okolice al. Śliwowej | 41,7 m² | 1 | 595 000 zł | 14 269 | 171 m |
| Poboczna Żytawskiej | 37,6 m² | 0 | 589 000 zł | 15 677 | 171 m |
| okolice ul. głównej | 38 m² | 0 | 690 000 zł | 18 158 | 171 m |
| Węgliniecka | 45 m² | 2 | 599 000 zł | 13 311 | 171 m |
| okolice ul. brodzka | 47 m² | 2 | 750 000 zł | 15 957 | 171 m |
| okolice parku Pilczyckiego | 45 m² | 0 | 745 000 zł | 16 556 | 171 m |
| okolice ul. porajowskiej | 48 m² | 3 | 734 400 zł | 15 300 | 171 m |
| okolice białostockiej | 49 m² | 2 | 595 000 zł | 12 143 | 171 m |
| Maślicka | 41,7 m² | — | 536 999 zł | 12 884 | 243 m |
| Maślicka | 41,7 m² | — | 537 965 zł | 12 892 | 243 m |
| Maślicka | 39 m² | 1 | 529 000 zł | 13 564 | 243 m |
| Stodolna | 36 m² | 0 | 579 000 zł | 16 083 | 264 m |
| Wilkaska | 36,9 m² | — | 600 000 zł | 16 260 | 432 m |
Mediana podobnych — 13 333 zł/m²; to mieszkanie — 12 273 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 540 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 540 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 540 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 540 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 540 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.