Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PQLH5J-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 15
Gumińska, Wola, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 15
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Wola
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-guminska)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 34% wyższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 279 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 728 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 868 000 zł — oferta jest o 45% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.09.2026 (50 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Gumińska: 58 ofert sprzedaży (mediana 22 650 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 21 486 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 728 zł/m², czyli ok. 868 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 15 | 1 254 694 zł | 28 516 | — |
| Gumińska | 45 m² | 6 | 899 000 zł | 19 978 | 0 m |
| Gumińska | 48,4 m² | — | 949 999 zł | 19 616 | 0 m |
| Gumińska | 41,5 m² | 5 | 995 000 zł | 23 976 | 0 m |
| Gumińska | 48,5 m² | 9 | 996 739 zł | 20 539 | 0 m |
| Gumińska | 40 m² | 7 | 800 000 zł | 20 000 | 0 m |
| Gumińska | 40,7 m² | 7 | 915 000 zł | 22 487 | 38 m |
| Prądzyńskiego | 35,8 m² | — | 444 000 zł | 12 399 | 421 m |
| Marcina Kasprzaka | 44,6 m² | 0 | 930 000 zł | 20 861 | 480 m |
| Juliana Konstantego Ordona | 39 m² | — | 654 000 zł | 16 769 | 499 m |
| Ordona | 44,2 m² | — | 1 254 693 zł | 28 374 | 499 m |
| Juliana Konstantego Ordona | 47 m² | 2 | 1 070 000 zł | 22 766 | 499 m |
| Aleja Prymasa Tysiąclecia | 49 m² | 3 | 689 000 zł | 14 061 | 509 m |
| Marcina Kasprzaka | 44 m² | 4 | 998 700 zł | 22 698 | 525 m |
| ul. Kasprzaka Marcina | 50,1 m² | 12 | 1 655 000 zł | 33 027 | 634 m |
| ul. Marcina Kasprzaka | 44 m² | 0 | 977 000 zł | 22 205 | 644 m |
Mediana podobnych — 21 279 zł/m²; to mieszkanie — 28 516 zł/m² (+34%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 254 694 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.