Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZFDGRE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43,3 m², piętro 3/1
ul. Szybowcowa, Osiedle Paderewskiego-Muchowiec, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43,3 m²
- Piętro
- 3 z 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Osiedle Paderewskiego-Muchowiec
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-katowice-ul-szybowcowa)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 038 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8446 zł/m²) za 43,3 m² wychodzi ok. 366 000 zł — oferta jest o 39% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.02.2024 (977 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Szybowcowa: 12 ofert sprzedaży (mediana 13 337 zł/m²), 44 transakcje w rejestrze (mediana 12 809 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 204 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8446 zł/m², czyli ok. 366 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43,3 m² | 3 | 510 183 zł | 11 780 | — |
| ul. Szybowcowa | 42,9 m² | 2 | 500 366 zł | 11 677 | 0 m |
| Szybowcowa | 50 m² | 3 | 700 000 zł | 14 000 | 87 m |
| Szybowcowa | 46 m² | 0 | 605 000 zł | 13 152 | 87 m |
| ul. Szybowcowa | 51,1 m² | 7 | 728 000 zł | 14 244 | 126 m |
| ul. Francuska | 44,6 m² | 0 | 595 000 zł | 13 329 | 170 m |
| Francuska | 51 m² | 2 | 668 000 zł | 13 098 | 179 m |
| Francuska | 45 m² | 2 | 560 000 zł | 12 444 | 179 m |
| ul. gen. Józefa Sowińskiego | 43 m² | — | 429 000 zł | 9977 | 501 m |
| Rybnicka | 50 m² | 3 | 479 000 zł | 9580 | 805 m |
| Pułaskiego | 42,7 m² | — | 528 000 zł | 12 354 | 957 m |
| Generała Kazimierza Pułaskiego | 46 m² | 0 | 589 000 zł | 12 804 | 957 m |
| Pułaskiego | 41,2 m² | — | 515 000 zł | 12 491 | 957 m |
| Pułaskiego | 41 m² | — | 595 000 zł | 14 512 | 957 m |
| Pułaskiego | 44,8 m² | — | 550 000 zł | 12 291 | 957 m |
| ul. Ceglana | 35,5 m² | 6 | 457 506 zł | 12 898 | 1 km |
Mediana podobnych — 12 038 zł/m²; to mieszkanie — 11 780 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 510 183 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.