Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QZITKN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m²
Śląska, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/2680695)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% wyższa od mediany 177 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 780 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 950 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 729 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 6Ulica Śląska: 24 ofert sprzedaży (mediana 18 434 zł/m²), 36 transakcji w rejestrze (mediana 14 296 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 950 zł/m², czyli ok. 729 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | — | 759 000 zł | 17 651 | — |
| Śląska | 43 m² | — | 799 000 zł | 18 581 | 0 m |
| ul. Śląska | 51 m² | — | 749 000 zł | 14 686 | 0 m |
| ul. Lęborska | 49,5 m² | 0 | 1 190 000 zł | 24 055 | 295 m |
| ul. Lęborska | 34,8 m² | 1 | 769 000 zł | 22 079 | 295 m |
| Bora-Komorowskiego | 43 m² | — | 665 000 zł | 15 465 | 334 m |
| ul. Kołobrzeska | 43,2 m² | 1 | 660 000 zł | 15 288 | 417 m |
| Bzowa | 37,1 m² | — | 530 000 zł | 14 282 | 431 m |
| ul. Bzowa | 38 m² | 5 | 520 000 zł | 13 684 | 431 m |
| ul. Kołobrzeska | 43 m² | 3 | 790 000 zł | 18 372 | 439 m |
| Śląska | 43 m² | 0 | 599 900 zł | 13 951 | 459 m |
| Szczecińska | 49 m² | 1 | 569 000 zł | 11 612 | 462 m |
| Szczecińska | 36 m² | — | 669 000 zł | 18 583 | 462 m |
| Szczecińska | 48 m² | 2 | 780 000 zł | 16 250 | 462 m |
| ul. Chłopska | 44 m² | 2 | 695 000 zł | 15 796 | 485 m |
| ul. Maurycego Beniowskiego | 47,6 m² | 0 | 1 049 000 zł | 22 029 | 541 m |
Mediana podobnych — 15 658 zł/m²; to mieszkanie — 17 651 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 759 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.