Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7DBZGU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42,7 m²
Pilotów 21, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42,7 m²
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/pilotow_21_gdansk-zaspa_661335)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 140 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 603 zł/m²) za 42,7 m² wychodzi ok. 709 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.12.2024 (694 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Pilotów: 83 ofert sprzedaży (mediana 17 612 zł/m²), 50 transakcji w rejestrze (mediana 13 867 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 83 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 603 zł/m², czyli ok. 709 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42,7 m² | — | 800 684 zł | 18 751 | — |
| Pilotów 21 | 42,3 m² | — | 766 941 zł | 18 140 | 0 m |
| Pilotów 21 | 42,7 m² | — | 752 037 zł | 17 612 | 0 m |
| Pilotów | 42 m² | 5 | 629 900 zł | 14 998 | 0 m |
| Pilotów | 42 m² | 0 | 749 571 zł | 17 847 | 0 m |
| Pilotów 21 | 42,7 m² | — | 774 560 zł | 18 140 | 0 m |
| Pilotów 21 | 42,6 m² | — | 749 571 zł | 17 612 | 0 m |
| Pilotów | 42,4 m² | — | 670 000 zł | 15 802 | 0 m |
| Pilotów 21 | 42,9 m² | — | 777 281 zł | 18 140 | 0 m |
| Pilotów 21 | 42,3 m² | — | 792 809 zł | 18 751 | 0 m |
| Pilotów | 42 m² | 3 | 774 560 zł | 18 442 | 0 m |
| Pilotów 21 | 42,8 m² | — | 802 560 zł | 18 751 | 0 m |
| Pilotów 21 | 42,9 m² | — | 803 497 zł | 18 751 | 0 m |
| Pilotów | 42 m² | 2 | 777 281 zł | 18 507 | 0 m |
| Pilotów | 42 m² | 0 | 752 213 zł | 17 910 | 0 m |
| Pilotów 21 | 42,7 m² | — | 752 213 zł | 17 612 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 612 zł/m²; to mieszkanie — 18 751 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 800 684 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 935 zł/m² z 9208 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.