Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZZ7EXV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 6
Piekarska, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 6
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-piekarska-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-piekarska/ob/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 012 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 4309 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 185 000 zł — oferta jest o 132% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.08.2026 (77 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Piekarska: 113 ofert sprzedaży (mediana 10 019 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 87 transakcji w 24 miesiące) mediana to 4309 zł/m², czyli ok. 185 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 6 | 429 926 zł | 9998 | — |
| Piekarska | 39 m² | 8 | 426 168 zł | 10 927 | 0 m |
| Piekarska | 40 m² | 9 | 448 773 zł | 11 219 | 0 m |
| Piekarska | 39 m² | 1 | 432 190 zł | 11 082 | 0 m |
| Piekarska | 49 m² | 8 | 478 792 zł | 9771 | 0 m |
| Piekarska | 40 m² | 1 | 436 654 zł | 10 916 | 0 m |
| Piekarska | 40 m² | 1 | 377 301 zł | 9433 | 0 m |
| Piekarska | 40 m² | 10 | 464 945 zł | 11 624 | 0 m |
| Piekarska | 41 m² | 2 | 385 857 zł | 9411 | 0 m |
| Piekarska | 37 m² | 3 | 355 872 zł | 9618 | 0 m |
| Piekarska | 45 m² | 7 | 459 000 zł | 10 200 | 0 m |
| Piekarska | 40 m² | 6 | 404 300 zł | 10 108 | 0 m |
| Piekarska | 41 m² | 5 | 405 654 zł | 9894 | 0 m |
| Piekarska | 39 m² | 5 | 390 654 zł | 10 017 | 0 m |
| Piekarska | 49 m² | 10 | 508 408 zł | 10 376 | 0 m |
| Piekarska | 39 m² | 7 | 410 384 zł | 10 523 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 108 zł/m²; to mieszkanie — 9998 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 429 926 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 429 926 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9074 zł/m²; II kw. 2026 — 9617 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.