Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CSEFYY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43,1 m², piętro 1
Nowe Żerniki, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43,1 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-nowe-zerniki-4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 437 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 679 zł/m²) za 43,1 m² wychodzi ok. 547 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.09.2026 (56 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Nowe Żerniki: 3 ofert sprzedaży (mediana 11 638 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 111 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 679 zł/m², czyli ok. 547 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43,1 m² | 1 | 569 309 zł | 13 200 | — |
| Fabryczna | 39,9 m² | 1 | 526 000 zł | 13 193 | 12 m |
| Tadeusza Brzozy | 49 m² | 6 | 719 000 zł | 14 674 | 38 m |
| ul. Tadeusza Brzozy | 47 m² | — | 680 000 zł | 14 468 | 38 m |
| Henricha Lauterbacha | 47 m² | — | 657 500 zł | 13 989 | 150 m |
| aleja Architektów | 38 m² | 0 | 517 208 zł | 13 611 | 164 m |
| aleja Architektów | 47 m² | 5 | 668 110 zł | 14 215 | 164 m |
| aleja Architektów | 51 m² | 1 | 747 169 zł | 14 650 | 164 m |
| aleja Architektów | 47 m² | 4 | 663 405 zł | 14 115 | 164 m |
| aleja Architektów | 37 m² | 5 | 524 720 zł | 14 182 | 164 m |
| aleja Architektów | 37 m² | 1 | 505 920 zł | 13 674 | 164 m |
| aleja Architektów | 36 m² | 3 | 510 186 zł | 14 172 | 164 m |
| aleja Architektów | 37 m² | 5 | 524 440 zł | 14 174 | 164 m |
| aleja Architektów | 48 m² | 5 | 682 310 zł | 14 215 | 164 m |
| aleja Architektów | 36 m² | 2 | 471 035 zł | 13 084 | 164 m |
| aleja Architektów | 36 m² | 0 | 463 929 zł | 12 887 | 164 m |
Mediana podobnych — 14 115 zł/m²; to mieszkanie — 13 200 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 569 309 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 569 309 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 905 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.