Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OOXC7Q-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 5/7
Mangalia, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 5 z 7
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-manga) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-mangalia-43m2) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-mangalia) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 43% wyższa od mediany 126 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 349 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 643 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 673 000 zł — oferta jest o 77% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.09.2026 (33 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Morizon, Gethome, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Mangalia: 4 ofert sprzedaży (mediana 20 314 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 18 224 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 75 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 643 zł/m², czyli ok. 673 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 5 | 1 190 000 zł | 27 674 | — |
| Jana III Sobieskiego | 46,5 m² | — | 939 999 zł | 20 202 | 133 m |
| ul. Jana III Sobieskiego | 46 m² | 6 | 910 000 zł | 19 783 | 190 m |
| Burgaska | 47 m² | 7 | 630 000 zł | 13 404 | 200 m |
| ul. Korczyńska | 38 m² | 10 | 665 000 zł | 17 500 | 389 m |
| Złotych Piasków | 42,5 m² | 4 | 615 000 zł | 14 471 | 392 m |
| ul. Czarnomorska | 48 m² | — | 769 000 zł | 16 021 | 409 m |
| ul. Bolesława Limanowskiego | 39 m² | 9 | 610 000 zł | 15 641 | 474 m |
| ul. Ludwika Idzikowskiego | 50 m² | 3 | 799 000 zł | 15 980 | 583 m |
| Białego Dębu | 50 m² | 0 | 1 380 000 zł | 27 600 | 588 m |
| Białego Dębu | 49 m² | 0 | 1 490 000 zł | 30 408 | 588 m |
| ul. Białego Dębu | 49,5 m² | — | 1 470 000 zł | 29 691 | 588 m |
| ul. Białego Dębu | 49,8 m² | — | 1 490 000 zł | 29 896 | 588 m |
| Białego Dębu | 49 m² | 0 | 1 470 000 zł | 30 000 | 588 m |
| Aleja gen. Władysława Sikorskiego | 50,2 m² | 1 | 890 000 zł | 17 729 | 589 m |
| Aleja Generała Władysława Sikorskiego | 46 m² | 6 | 998 000 zł | 21 696 | 605 m |
Mediana podobnych — 18 974 zł/m²; to mieszkanie — 27 674 zł/m² (+46%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 190 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 190 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 190 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 190 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 190 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.