Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XAKF1O-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 1/2
Kostrzyńska, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-kostrzyn) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-kostr)
01Najważniejsze wnioski
- 1W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 2Na rynku od 3.04.2026 (208 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 3Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 4Ulica Kostrzyńska: 138 ofert sprzedaży (mediana 17 739 zł/m²).
- 5Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 1 | — | — | — |
| Kostrzyńska | 43,6 m² | — | 762 475 zł | 17 500 | 0 m |
| Kostrzyńska | 42,1 m² | 1 | 726 570 zł | 17 250 | 0 m |
| Kostrzyńska | 42,7 m² | — | 768 690 zł | 18 006 | 0 m |
| Kostrzyńska | 42,4 m² | — | 773 253 zł | 18 250 | 0 m |
| Kostrzyńska | 43,6 m² | — | 751 583 zł | 17 250 | 0 m |
| Kostrzyńska | 42,1 m² | — | 737 100 zł | 17 500 | 0 m |
| Kostrzyńska | 42,4 m² | — | 730 883 zł | 17 250 | 0 m |
| Kostrzyńska | 43,7 m² | — | 764 225 zł | 17 500 | 0 m |
| Kostrzyńska | 47,4 m² | — | 828 975 zł | 17 493 | 32 m |
| Kostrzyńska | 42,1 m² | — | 758 160 zł | 18 000 | 32 m |
| Kostrzyńska | 48,1 m² | — | 826 792 zł | 17 193 | 32 m |
| Biechowska | 42,1 m² | — | 736 500 zł | 17 486 | 180 m |
| Kostrzyńska | 42 m² | — | 764 492 zł | 18 224 | 230 m |
| ul. Kostrzyńska 8B | 47,3 m² | 0 | 827 400 zł | 17 500 | 235 m |
| ul. Kostrzyńska 8B | 42,4 m² | 2 | 773 252 zł | 18 250 | 235 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.