Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YOPDUQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 5
Górnicza, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-gornicza-4) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-gornicza/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 733 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 358 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 488 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.04.2026 (191 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1830 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Górnicza: 43 ofert sprzedaży (mediana 10 664 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 8720 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 70 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 358 zł/m², czyli ok. 488 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 5 | 489 330 zł | 11 380 | — |
| Górnicza | 42 m² | 1 | 420 544 zł | 10 013 | 0 m |
| Górnicza | 43 m² | 2 | 284 777 zł | 6623 | 0 m |
| Górnicza | 40 m² | 2 | 398 258 zł | 9957 | 0 m |
| Górnicza | 49 m² | 0 | 529 799 zł | 10 812 | 0 m |
| Górnicza | 42 m² | 0 | 416 317 zł | 9912 | 0 m |
| Górnicza | 42 m² | 4 | 467 041 zł | 11 120 | 0 m |
| Górnicza | 40 m² | 3 | 426 279 zł | 10 657 | 0 m |
| Górnicza | 40 m² | 5 | 434 285 zł | 10 857 | 0 m |
| Górnicza | 43 m² | 4 | 484 941 zł | 11 278 | 0 m |
| Górnicza | 42 m² | 5 | 471 268 zł | 11 221 | 0 m |
| Górnicza | 37 m² | 0 | 307 000 zł | 8297 | 0 m |
| Górnicza | 44 m² | 5 | 484 842 zł | 11 019 | 0 m |
| Górnicza | 44 m² | 0 | 469 200 zł | 10 664 | 0 m |
| Górnicza | 40 m² | 4 | 430 282 zł | 10 757 | 0 m |
| Górnicza | 42 m² | 2 | 450 133 zł | 10 718 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 457 zł/m²; to mieszkanie — 11 380 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 489 330 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 489 330 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9074 zł/m²; II kw. 2026 — 9617 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.