Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-T8SLKT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m²
Bratysławska, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/26944450.)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 73 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8750 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7308 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 314 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.09.2026 (54 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Bratysławska: 10 ofert sprzedaży (mediana 7285 zł/m²), 22 transakcje w rejestrze (mediana 7310 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 22 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7308 zł/m², czyli ok. 314 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | — | 350 000 zł | 8140 | — |
| Bratysławska | 42 m² | 4 | 289 000 zł | 6881 | 0 m |
| Bratysławska | 43 m² | 4 | 320 000 zł | 7442 | 0 m |
| ul. Bratysławska | 37 m² | — | 249 000 zł | 6730 | 0 m |
| ul. Bratysławska | 43 m² | — | 330 000 zł | 7674 | 0 m |
| ul. Bratysławska | 48 m² | — | 410 000 zł | 8542 | 0 m |
| Bratysławska | 37 m² | 6 | 260 000 zł | 7027 | 0 m |
| Bratysławska | 47 m² | 1 | 335 000 zł | 7128 | 0 m |
| ul. Wioślarska | 43 m² | 4 | 340 000 zł | 7911 | 180 m |
| ul. Wileńska | 48,7 m² | 6 | 477 358 zł | 9800 | 266 m |
| Wioślarska | 43 m² | 4 | 366 000 zł | 8512 | 273 m |
| ul. Wioślarska | 43 m² | — | 415 000 zł | 9651 | 273 m |
| ul. Wioślarska | 41 m² | — | 299 999 zł | 7317 | 273 m |
| Wioślarska | 37 m² | 4 | 259 000 zł | 7000 | 273 m |
| Narciarska | 42 m² | 9 | 319 000 zł | 7595 | 290 m |
| ul. Wileńska | 43,5 m² | 3 | 310 000 zł | 7126 | 535 m |
Mediana podobnych — 8604 zł/m²; to mieszkanie — 8140 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 350 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 350 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.