Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VRBBKC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42,8 m²
Bosmańska, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/261374)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 78% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9978 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9434 zł/m²) za 42,8 m² wychodzi ok. 404 000 zł — oferta jest o 88% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Ulica Bosmańska: 12 ofert sprzedaży (mediana 10 021 zł/m²), 32 transakcje w rejestrze (mediana 11 079 zł/m², rynek wtórny).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 67 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9434 zł/m², czyli ok. 404 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42,8 m² | — | 760 000 zł | 17 745 | — |
| ul. Bosmańska | 46 m² | 1 | 595 000 zł | 12 935 | 0 m |
| Bosmańska | 51 m² | 1 | 467 000 zł | 9157 | 0 m |
| Bosmańska | 47,3 m² | — | 475 000 zł | 10 042 | 0 m |
| ul. Bosmańska | 48,3 m² | 0 | 539 000 zł | 11 159 | 106 m |
| Cypriana Godebskiego | 48 m² | 1 | 530 000 zł | 11 042 | 133 m |
| Australijska | 50,1 m² | — | 795 000 zł | 15 878 | 407 m |
| Australijska | 49 m² | 2 | 744 000 zł | 15 184 | 407 m |
| ul. Zielona | 47,4 m² | 3 | 568 000 zł | 11 983 | 542 m |
| Zielona | 47 m² | 0 | 515 000 zł | 10 957 | 654 m |
| Zielona | 48 m² | 1 | 638 277 zł | 13 297 | 654 m |
| Zielona | 46 m² | 4 | 616 683 zł | 13 406 | 654 m |
| Zielona | 47 m² | 4 | 625 957 zł | 13 318 | 654 m |
| Zielona | 48 m² | 3 | 638 145 zł | 13 295 | 654 m |
| Zielona | 48 m² | 0 | 633 321 zł | 13 194 | 654 m |
| Zielona | 49 m² | 4 | 659 871 zł | 13 467 | 654 m |
Mediana podobnych — 12 935 zł/m²; to mieszkanie — 17 745 zł/m² (+37%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 760 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.