Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--ED05S-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m²
Balicka, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/269512)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 956 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 552 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 626 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2780 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 6Ulica BALICKA: 7 ofert sprzedaży (mediana 15 607 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 14 322 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 260 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 552 zł/m², czyli ok. 626 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | — | 588 000 zł | 13 674 | — |
| ul. Balicka | 37 m² | — | 649 000 zł | 17 541 | 0 m |
| Osiedle Bronowice Nowe | 36,8 m² | — | 659 556 zł | 17 928 | 114 m |
| Osiedle Bronowice Nowe | 50,1 m² | — | 770 000 zł | 15 372 | 114 m |
| Osiedle Bronowice Nowe | 37,9 m² | — | 929 530 zł | 24 500 | 114 m |
| Osiedle Bronowice Nowe | 45,8 m² | — | 820 368 zł | 17 928 | 114 m |
| Osiedle Bronowice Nowe | 42,6 m² | — | 1 002 040 zł | 23 500 | 114 m |
| ul. Naukowców | 39 m² | — | 750 000 zł | 19 231 | 258 m |
| Bronowice | 37,6 m² | 2 | 765 253 zł | 20 369 | 345 m |
| ul. Armii Krajowej | 40,9 m² | 3 | 685 000 zł | 16 756 | 367 m |
| Lindego | 36,5 m² | 2 | 726 900 zł | 19 904 | 405 m |
| Samuela Bogumiła Lindego | 37 m² | 1 | 695 311 zł | 18 792 | 410 m |
| Lindego 5a | 41,2 m² | — | 779 595 zł | 18 931 | 410 m |
| Lindego 5a | 38,1 m² | — | 766 419 zł | 20 132 | 410 m |
| Samuela Lindego | 36,5 m² | — | 729 000 zł | 19 967 | 410 m |
| Lindego 5a | 38,2 m² | — | 778 551 zł | 20 386 | 410 m |
Mediana podobnych — 20 184 zł/m²; to mieszkanie — 13 674 zł/m² (−32%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 588 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.