Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BQLU3D-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42,7 m², parter
ul. 6 Sierpnia, Polesie, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42,7 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Polesie
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-6-sierpnia-43m) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,dew)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9098 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6252 zł/m²) za 42,7 m² wychodzi ok. 267 000 zł — oferta jest o 34% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,7% rocznie brutto.
- 7Ulica 6 Sierpnia: 60 ofert sprzedaży (mediana 9658 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 7987 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 86 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6252 zł/m², czyli ok. 267 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42,7 m² | 0 | 357 961 zł | 8391 | — |
| ul. 6 Sierpnia | 37,4 m² | 1 | 354 000 zł | 9473 | 9 m |
| ul. 6 Sierpnia | 39,4 m² | 1 | 334 251 zł | 8490 | 11 m |
| Lipowa | 36,6 m² | — | 395 496 zł | 10 800 | 16 m |
| Lipowa | 36,5 m² | — | 371 264 zł | 10 180 | 16 m |
| ul. Lipowa 49 | 46 m² | 0 | 419 000 zł | 9109 | 16 m |
| ul. Lipowa 43 | 36,7 m² | 4 | 422 050 zł | 11 500 | 37 m |
| ul. Lipowa | 50,3 m² | 6 | 515 882 zł | 10 250 | 94 m |
| ul. Stefana Żeromskiego | 37 m² | — | 425 000 zł | 11 487 | 121 m |
| Żeromskiego | 51,1 m² | 0 | 255 000 zł | 4993 | 121 m |
| Kapitana Stefana Pogonowskiego | 38 m² | 6 | 439 000 zł | 11 553 | 127 m |
| Pogonowskiego | 40,9 m² | — | 411 547 zł | 10 055 | 127 m |
| Kapitana Stefana Pogonowskiego | 44 m² | 0 | 309 000 zł | 7023 | 127 m |
| ul. kpt. Stefana Pogonowskiego 44/46 | 34,3 m² | 3 | 365 508 zł | 10 650 | 129 m |
| ul. Pogonowskiego 52 | 44,3 m² | 2 | 446 886 zł | 10 090 | 140 m |
| ul. Pogonowskiego 52 | 44,2 m² | 2 | 446 381 zł | 10 090 | 140 m |
Mediana podobnych — 10 090 zł/m²; to mieszkanie — 8391 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 357 961 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 357 961 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.