Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FLAAOJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 1/6
Wrocławska, Krowodrza, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 1 z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krowodrza
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-krowodrza-wroclaws) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-krowodrza-wrocl)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 528 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 498 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 777 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.07.2026 (99 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ulica WROCŁAWSKA: 48 ofert sprzedaży (mediana 20 514 zł/m²), 120 transakcji w rejestrze (mediana 19 987 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 194 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 498 zł/m², czyli ok. 777 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 1 | 891 030 zł | 21 215 | — |
| Wrocławska | 47 m² | — | 1 139 000 zł | 24 234 | 0 m |
| Wrocławska | 35 m² | 2 | 751 000 zł | 21 457 | 0 m |
| ul. Wrocławska 53M | 44 m² | — | 903 230 zł | 20 528 | 0 m |
| Wrocławska | 44 m² | 0 | 1 117 750 zł | 25 403 | 0 m |
| Wrocławska | 44 m² | 3 | 927 150 zł | 21 072 | 0 m |
| Wrocławska | 35,4 m² | — | 751 000 zł | 21 215 | 0 m |
| Wrocławska | 38 m² | 1 | 649 000 zł | 17 079 | 0 m |
| Wrocławska | 34 m² | 2 | 740 000 zł | 21 765 | 0 m |
| Wrocławska | 34,8 m² | — | 752 000 zł | 21 609 | 0 m |
| Wrocławska | 38 m² | 4 | 844 360 zł | 22 220 | 0 m |
| ul. Wrocławska | 40 m² | — | 699 000 zł | 17 475 | 0 m |
| Wrocławska | 47 m² | 3 | 1 051 008 zł | 22 362 | 0 m |
| ul. Wrocławska 53M | 44 m² | — | 905 075 zł | 20 570 | 0 m |
| Wrocławska | 41 m² | 5 | 877 800 zł | 21 410 | 0 m |
| Wrocławska | 34 m² | 1 | 752 000 zł | 22 118 | 0 m |
Mediana podobnych — 19 399 zł/m²; to mieszkanie — 21 215 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 891 030 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 891 030 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.