Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EDA9K3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41,5 m²
Wołowa, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9600 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 448 zł/m²) za 41,5 m² wychodzi ok. 475 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Wołowa: 236 ofert sprzedaży (mediana 10 875 zł/m²), 136 transakcji w rejestrze (mediana 10 165 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 151 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 448 zł/m², czyli ok. 475 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41,5 m² | — | 444 987 zł | 10 720 | — |
| Wołowa | 40 m² | 0 | 496 328 zł | 12 408 | 0 m |
| Wołowa | 35 m² | 7 | 394 240 zł | 11 264 | 0 m |
| Wołowa | 39 m² | 6 | 435 786 zł | 11 174 | 0 m |
| Wołowa 4A | 37,8 m² | — | 426 914 zł | 11 300 | 0 m |
| Wołowa | 40,7 m² | — | 403 347 zł | 9920 | 0 m |
| Wołowa 4A | 42,6 m² | — | 459 972 zł | 10 800 | 0 m |
| Wołowa | 42 m² | 8 | 472 749 zł | 11 256 | 0 m |
| Wołowa 4A | 44,6 m² | — | 477 434 zł | 10 700 | 0 m |
| Wołowa | 35 m² | 7 | 458 853 zł | 13 110 | 0 m |
| Wołowa | 40 m² | 9 | 550 943 zł | 13 774 | 0 m |
| Wołowa | 42 m² | 7 | 464 122 zł | 11 051 | 0 m |
| Wołowa | 42 m² | 6 | 459 864 zł | 10 949 | 0 m |
| Wołowa 4A | 44,6 m² | — | 468 090 zł | 10 500 | 0 m |
| Wołowa 4A | 42,6 m² | — | 460 188 zł | 10 800 | 0 m |
| Wołowa | 33,6 m² | — | 337 244 zł | 10 040 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 938 zł/m²; to mieszkanie — 10 720 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 444 987 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.