Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2QVAL4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², parter
Wojciecha, Giszowiec, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- parter z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Giszowiec
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-giszowiec-woj) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-giszowiec-wojcie)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9672 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7322 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 308 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.08.2026 (76 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Wojciecha: 12 ofert sprzedaży (mediana 7314 zł/m²), 47 transakcji w rejestrze (mediana 7652 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 74 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7322 zł/m², czyli ok. 308 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 0 | 310 000 zł | 7381 | — |
| Wojciecha | 42,8 m² | — | 310 000 zł | 7246 | 0 m |
| Wojciecha | 42 m² | 4 | 315 000 zł | 7500 | 0 m |
| ul. Wojciecha | 45 m² | — | 298 000 zł | 6622 | 0 m |
| ul. Wojciecha | 43 m² | 0 | 329 900 zł | 7672 | 168 m |
| Karliczka | 44 m² | 5 | 421 705 zł | 9584 | 526 m |
| Karliczka | 43 m² | 5 | 415 910 zł | 9672 | 526 m |
| Karliczka | 44 m² | 1 | 448 200 zł | 10 186 | 526 m |
| Karliczka | 40 m² | 7 | 383 135 zł | 9578 | 526 m |
| Karliczka | 44 m² | 0 | 467 980 zł | 10 636 | 526 m |
| Karliczka | 43 m² | 0 | 461 470 zł | 10 732 | 526 m |
| Karliczka | 44 m² | 5 | 448 700 zł | 10 198 | 526 m |
| Karliczka | 40 m² | 7 | 383 420 zł | 9586 | 526 m |
| Karliczka | 39 m² | 9 | 377 245 zł | 9673 | 526 m |
| Karliczka | 48 m² | 1 | 479 000 zł | 9979 | 526 m |
Mediana podobnych — 9672 zł/m²; to mieszkanie — 7381 zł/m² (−24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 310 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 310 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.