Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UWIYT--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41,6 m²
Ustronie, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41,6 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26888)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 299 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 845 zł/m²) za 41,6 m² wychodzi ok. 700 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Ustronie: 18 ofert sprzedaży (mediana 15 318 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 40 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 845 zł/m², czyli ok. 700 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41,6 m² | — | 692 644 zł | 16 670 | — |
| Ustronie | 36,8 m² | — | 586 100 zł | 15 914 | 0 m |
| Ustronie | 38,5 m² | 5 | 655 000 zł | 17 009 | 0 m |
| Ustronie | 41 m² | 4 | 692 644 zł | 16 894 | 0 m |
| Jedności Narodowej | 40,6 m² | 4 | 399 000 zł | 9837 | 140 m |
| Jedności Narodowej | 40,5 m² | — | 630 000 zł | 15 556 | 140 m |
| ul. Jedności Narodowej | 46 m² | — | 580 000 zł | 12 609 | 140 m |
| Rychtalska | 37,3 m² | 2 | 532 000 zł | 14 263 | 226 m |
| Rychtalska | 37,3 m² | — | 539 806 zł | 14 472 | 226 m |
| Browarna | 45 m² | 5 | 861 219 zł | 19 138 | 283 m |
| Browarna | 45 m² | 1 | 825 147 zł | 18 337 | 283 m |
| Browarna | 45 m² | 3 | 782 306 zł | 17 385 | 283 m |
| Browarna | 44,3 m² | — | 704 477 zł | 15 913 | 283 m |
| Browarna | 38 m² | 0 | 686 479 zł | 18 065 | 283 m |
| Browarna | 35 m² | 5 | 670 761 zł | 19 165 | 283 m |
| Browarna | 48 m² | 2 | 782 798 zł | 16 308 | 283 m |
Mediana podobnych — 17 901 zł/m²; to mieszkanie — 16 670 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 692 644 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 692 644 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.