Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CEDDPH-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 9/10
Synów Pułku, Bemowo, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 9 z 10
- Rok budowy
- 1975
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bemowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bemowo-synow-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bemowo-synow-pul) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 098 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 339 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 686 000 zł — oferta jest o 18% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Synów Pułku: 7 ofert sprzedaży (mediana 13 658 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 48 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 339 zł/m², czyli ok. 686 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 9 | 560 000 zł | 13 333 | — |
| Synów Pułku | 41 m² | 9 | 560 000 zł | 13 659 | 7 m |
| Synów Pułku | 41,3 m² | — | 560 000 zł | 13 559 | 155 m |
| Powstańców Śląskich | 38 m² | — | 683 000 zł | 17 964 | 580 m |
| ul. Jana Kazimierza 72 | 47,9 m² | 0 | 1 024 846 zł | 21 400 | 624 m |
| Świetlików | 42 m² | 2 | 700 000 zł | 16 667 | 715 m |
| Wola | 40,2 m² | 1 | 922 000 zł | 22 935 | 726 m |
| Bemowo | 43 m² | 3 | 675 000 zł | 15 698 | 761 m |
| Jana Kazimierza | 45,8 m² | 2 | 879 000 zł | 19 213 | 778 m |
| ul. Jana Kazimierza | 35 m² | 0 | 779 000 zł | 22 257 | 790 m |
| Puszczy Solskiej | 41,4 m² | 10 | 569 000 zł | 13 734 | 872 m |
| Puszczy Solskiej | 41 m² | 10 | 720 000 zł | 17 561 | 912 m |
| Puszczy Solskiej | 41,4 m² | — | 720 000 zł | 17 379 | 912 m |
| ul. Wacława Borowego | 46 m² | — | 699 000 zł | 15 196 | 942 m |
| Wacława Borowego | 46 m² | 0 | 790 000 zł | 17 174 | 957 m |
| ul. Fort Wola | 44,3 m² | 7 | 930 000 zł | 20 979 | 968 m |
Mediana podobnych — 20 833 zł/m²; to mieszkanie — 13 333 zł/m² (−36%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 560 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 560 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 560 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.