Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DIP3IJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 3/4
Pogodna, Witomino, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Witomino
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-witomino-pogodn) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-witomino-pogodna/o) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-w-zab)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 101 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 591 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 445 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 449 000 zł na Morizon, najwyżej 450 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Pogodna: 2 ofert sprzedaży (mediana 10 857 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 11 063 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 43 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 591 zł/m², czyli ok. 445 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 3 | 449 000 zł | 10 691 | — |
| Nauczycielska | 42,6 m² | — | 426 000 zł | 10 000 | 94 m |
| Nauczycielska | 43 m² | — | 439 000 zł | 10 209 | 94 m |
| Widna | 42,5 m² | — | 449 000 zł | 10 560 | 94 m |
| ul. Strażacka | 38,2 m² | 7 | 389 000 zł | 10 183 | 190 m |
| Strażacka | 39,4 m² | — | 499 000 zł | 12 665 | 259 m |
| ul. Strażacka | 39 m² | — | 544 000 zł | 13 949 | 259 m |
| Strażacka | 37,6 m² | — | 440 000 zł | 11 702 | 259 m |
| Widna | 35 m² | 2 | 480 000 zł | 13 714 | 266 m |
| ul. Słoneczna | 43,7 m² | 7 | 739 000 zł | 16 899 | 269 m |
| ul. Rolnicza | 42 m² | — | 489 000 zł | 11 643 | 274 m |
| Niska | 40 m² | 10 | 550 000 zł | 13 750 | 322 m |
| ul. Wielkokacka | 36,7 m² | 6 | 525 000 zł | 14 297 | 327 m |
| Konwaliowa | 43 m² | 2 | 479 000 zł | 11 140 | 373 m |
| ul. Hodowlana | 34,2 m² | 3 | 478 000 zł | 13 977 | 476 m |
| Konwaliowa | 41 m² | 4 | 470 000 zł | 11 463 | 482 m |
Mediana podobnych — 12 665 zł/m²; to mieszkanie — 10 691 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 449 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 449 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 450 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.