Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VV1BNG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42,2 m², piętro 2/8
ul. ok. Przyjaźni, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42,2 m²
- Piętro
- 2 z 8
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-ok-przyjazn) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 245 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 866 zł/m²) za 42,2 m² wychodzi ok. 543 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.06.2026 (142 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Przyjaźni: 16 ofert sprzedaży (mediana 13 358 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 12 558 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 49 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 866 zł/m², czyli ok. 543 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42,2 m² | 2 | 615 000 zł | 14 574 | — |
| Krzyki | 48,6 m² | 1 | 588 060 zł | 12 100 | 216 m |
| ul. Braterska | 39,3 m² | 5 | 812 907 zł | 20 706 | 219 m |
| ul. Braterska | 49,6 m² | 1 | 874 010 zł | 17 632 | 219 m |
| ul. Braterska | 39,3 m² | 4 | 802 994 zł | 20 453 | 219 m |
| Przyjaźni | 48,9 m² | 1 | 689 475 zł | 14 114 | 233 m |
| Przyjaźni | 41 m² | — | 620 000 zł | 15 122 | 233 m |
| Przyjaźni | 37 m² | — | 548 650 zł | 14 832 | 233 m |
| Krzyki | 35,8 m² | 5 | 580 000 zł | 16 210 | 264 m |
| Krzyki | 48,5 m² | 1 | 591 944 zł | 12 200 | 292 m |
| Krzyki | 48,9 m² | 3 | 606 680 zł | 12 417 | 315 m |
| Sąsiedzka | 50 m² | 2 | 720 000 zł | 14 400 | 323 m |
| okolice ul. krzycka | 39 m² | 4 | 610 000 zł | 15 641 | 335 m |
| Krzyki | 48,6 m² | 3 | 588 606 zł | 12 111 | 344 m |
| ul. Krzycka | 49 m² | — | 725 000 zł | 14 796 | 349 m |
| Braterska | 37,2 m² | 2 | 552 500 zł | 14 864 | 388 m |
Mediana podobnych — 15 122 zł/m²; to mieszkanie — 14 574 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 615 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 615 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 615 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.