Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VSKZ20-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41,7 m², piętro 1
ul. Legnicka, Siedlce, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41,7 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Siedlce
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-g) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-siedlce-legnick) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-siedlce-legnicka/o) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-legnicka-42m) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 41% wyższa od mediany 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 262 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 009 zł/m²) za 41,7 m² wychodzi ok. 751 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.08.2026 (82 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Legnicka: 18 ofert sprzedaży (mediana 14 667 zł/m²), 86 transakcji w rejestrze (mediana 18 543 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 181 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 009 zł/m², czyli ok. 751 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41,7 m² | 1 | 955 000 zł | 22 902 | — |
| ul. marsz. Ferdynanda Focha | 46 m² | — | 950 000 zł | 20 652 | 366 m |
| Generała Józefa Bema | 36 m² | 1 | 550 000 zł | 15 278 | 530 m |
| ul. Zakopiańska | 40 m² | — | 469 000 zł | 11 725 | 579 m |
| Sowińskiego | 42,3 m² | — | 605 000 zł | 14 303 | 636 m |
| Siedlce | 42,5 m² | 1 | 719 999 zł | 16 941 | 641 m |
| Kopernika | 42,1 m² | — | 940 950 zł | 22 377 | 890 m |
| ul. Jacka Malczewskiego | 46 m² | 0 | 899 000 zł | 19 544 | 933 m |
| ul. Kartuska | 42,8 m² | 4 | 830 000 zł | 19 393 | 971 m |
| ul. Kartuska | 38,7 m² | 1 | 750 974 zł | 19 400 | 971 m |
| Seweryna Goszczyńskiego | 42 m² | 2 | 683 000 zł | 16 262 | 1 km |
| Seweryna Goszczyńskiego | 41,6 m² | — | 964 032 zł | 23 185 | 1 km |
| Goszczyńskiego | 42,4 m² | — | 683 000 zł | 16 105 | 1 km |
| Seweryna Goszczyńskiego | 38 m² | 1 | 633 000 zł | 16 658 | 1 km |
| Seweryna Goszczyńskiego | 42,1 m² | — | 712 758 zł | 16 922 | 1 km |
| Seweryna Goszczyńskiego | 41 m² | 3 | 689 000 zł | 16 805 | 1 km |
Mediana podobnych — 18 333 zł/m²; to mieszkanie — 22 902 zł/m² (+25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 955 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 955 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 955 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 955 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 955 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.