Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XBHI7K-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41,9 m², piętro 6/1
ul. Kłobucka 23, Ursynów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41,9 m²
- Piętro
- 6 z 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Ursynów
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-klobucka-2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 172 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 576 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 20 394 zł/m²) za 41,9 m² wychodzi ok. 854 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.11.2023 (1064 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Kłobucka: 36 ofert sprzedaży (mediana 18 765 zł/m²), 105 transakcji w rejestrze (mediana 18 246 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 27 transakcji w 24 miesiące) mediana to 20 394 zł/m², czyli ok. 854 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41,9 m² | 6 | 780 340 zł | 18 642 | — |
| Kłobucka | 46 m² | 0 | 880 000 zł | 19 130 | 160 m |
| Kłobucka | 48 m² | 3 | 875 000 zł | 18 229 | 160 m |
| Kłobucka | 39,7 m² | — | 691 128 zł | 17 400 | 160 m |
| ul. Obrzeżna | 42,5 m² | 6 | 848 622 zł | 19 954 | 316 m |
| ul. Kłobucka | 41,2 m² | 6 | 823 905 zł | 20 022 | 359 m |
| Bokserska | 41,2 m² | — | 848 622 zł | 20 623 | 380 m |
| Bokserska | 38 m² | 2 | 699 502 zł | 18 408 | 380 m |
| Bokserska | 39 m² | 0 | 709 864 zł | 18 202 | 380 m |
| Bokserska | 43,6 m² | — | 734 155 zł | 16 850 | 380 m |
| Bokserska | 45 m² | 0 | 821 213 zł | 18 249 | 380 m |
| Bokserska | 37 m² | 0 | 676 536 zł | 18 285 | 380 m |
| Bokserska | 39 m² | 6 | 740 778 zł | 18 994 | 380 m |
| Bokserska | 43 m² | 2 | 755 940 zł | 17 580 | 380 m |
| Bokserska | 39 m² | 1 | 720 918 zł | 18 485 | 380 m |
| Bokserska | 37,1 m² | — | 779 901 zł | 21 033 | 380 m |
Mediana podobnych — 18 289 zł/m²; to mieszkanie — 18 642 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 780 340 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.