Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MZVHBB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 2
Kamienna Grobla, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-kamienna-grobla) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-kamienna-grobla/ob)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% wyższa od mediany 114 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 277 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 24 007 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 1 008 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.12.2024 (694 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Kamienna Grobla: 95 ofert sprzedaży (mediana 24 014 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 13 174 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 76 transakcji w 24 miesiące) mediana to 24 007 zł/m², czyli ok. 1 008 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 2 | 1 025 280 zł | 24 411 | — |
| Kamienna Grobla | 45 m² | 4 | 982 120 zł | 21 825 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 42 m² | 1 | 961 425 zł | 22 891 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 48 m² | 0 | 889 110 zł | 18 523 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 49 m² | 2 | 945 250 zł | 19 291 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 49 m² | 1 | 920 560 zł | 18 787 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 36,5 m² | — | 580 000 zł | 15 899 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 40 m² | 4 | 1 040 910 zł | 26 023 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 40 m² | 2 | 973 920 zł | 24 348 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 43 m² | 2 | 1 049 760 zł | 24 413 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 43 m² | 1 | 942 990 zł | 21 930 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 47 m² | 0 | 871 720 zł | 18 547 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 38 m² | 3 | 936 145 zł | 24 635 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 36 m² | 1 | 595 000 zł | 16 528 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 38 m² | 4 | 973 335 zł | 25 614 | 0 m |
| Kamienna Grobla | 47 m² | 2 | 999 600 zł | 21 268 | 0 m |
Mediana podobnych — 21 000 zł/m²; to mieszkanie — 24 411 zł/m² (+16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 025 280 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 025 280 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.