Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KOADPD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 2
Jana Kazimierza, Chwarzno-Wiczlino, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Chwarzno-Wiczlino
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-chwarzno-wiczli) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-chwarzno-wiczlino-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 108 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 906 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8972 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 377 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Jana Kazimierza: 94 ofert sprzedaży (mediana 10 397 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 9791 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 164 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8972 zł/m², czyli ok. 377 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 2 | 452 934 zł | 10 784 | — |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 0 | 449 016 zł | 10 691 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 3 | 463 019 zł | 11 024 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 46 m² | 0 | 471 188 zł | 10 243 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 0 | 463 322 zł | 11 032 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 41 m² | 3 | 441 309 zł | 10 764 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 0 | 446 399 zł | 10 629 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 38 m² | 3 | 429 420 zł | 11 301 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 0 | 457 789 zł | 10 900 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 2 | 446 155 zł | 10 623 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 2 | 458 318 zł | 10 912 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 0 | 451 254 zł | 10 744 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 2 | 443 681 zł | 10 564 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 1 | 454 796 zł | 10 829 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 1 | 440 721 zł | 10 493 | 0 m |
| Jana Kazimierza | 42 m² | 2 | 445 523 zł | 10 608 | 0 m |
Mediana podobnych — 11 232 zł/m²; to mieszkanie — 10 784 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 452 934 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 452 934 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 11 282 zł/m²; I kw. 2025 — 11 816 zł/m²; II kw. 2025 — 11 720 zł/m²; III kw. 2025 — 11 452 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 444 zł/m²; I kw. 2026 — 11 714 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.