Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-H1FROE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 2/4
Wierzbowa, Antoniuk, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Antoniuk
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-antoniuk-wie) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-antoniuk-wierzb)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9372 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8742 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 358 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.10.2026 (14 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Wierzbowa: 12 ofert sprzedaży (mediana 9950 zł/m²), 73 transakcje w rejestrze (mediana 8617 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 234 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8742 zł/m², czyli ok. 358 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 2 | 415 000 zł | 10 122 | — |
| Wierzbowa | 41,5 m² | — | 415 000 zł | 10 000 | 0 m |
| Wierzbowa | 41,5 m² | — | 355 000 zł | 8554 | 0 m |
| Wierzbowa | 41 m² | 1 | 405 900 zł | 9900 | 0 m |
| Wierzbowa | 41,3 m² | — | 405 900 zł | 9828 | 0 m |
| Wierzbowa | 45,5 m² | 5 | 649 000 zł | 14 267 | 0 m |
| ul. Wierzbowa | 39 m² | — | 438 000 zł | 11 231 | 0 m |
| Antoniuk | 41,2 m² | 2 | 465 000 zł | 11 286 | 147 m |
| Broniewskiego | 41,5 m² | — | 378 000 zł | 9108 | 227 m |
| Broniewskiego | 41,4 m² | — | 388 000 zł | 9372 | 227 m |
| Władysława Broniewskiego | 41 m² | 2 | 378 000 zł | 9220 | 227 m |
| Broniewskiego | 41,9 m² | — | 405 000 zł | 9671 | 227 m |
| Ordonówny | 42,3 m² | — | 469 000 zł | 11 093 | 229 m |
| Antoniukowska | 41,6 m² | 2 | 339 000 zł | 8149 | 257 m |
| Antoniukowska | 41,3 m² | 4 | 409 000 zł | 9903 | 276 m |
| ul. Antoniukowska | 38 m² | — | 498 000 zł | 13 105 | 276 m |
Mediana podobnych — 9744 zł/m²; to mieszkanie — 10 122 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 415 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 415 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.