Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZRYSIT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 1
ul. Tadeusza Kościuszki 92, Olsztyn
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-olsztyn-ul-tadeusza-kosciuszki-2-po) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-olsztyn-kosciuszki-tad) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-olsztyn-kosciuszki-tadeus) · Nieruchomości-online (olsztyn.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26303)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% wyższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 552 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8072 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 331 000 zł — oferta jest o 75% wyżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.12.2025 (329 dni); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 31 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Tadeusza Kościuszki: 7 ofert sprzedaży (mediana 9272 zł/m²), 68 transakcji w rejestrze (mediana 7665 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 207 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8072 zł/m², czyli ok. 331 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 1 | 579 000 zł | 14 122 | — |
| Kościuszki | 42,6 m² | — | 420 000 zł | 9859 | 0 m |
| Tadeusza Kościuszki | 47 m² | 0 | 409 000 zł | 8702 | 0 m |
| Tadeusza Kościuszki | 49 m² | 1 | 549 000 zł | 11 204 | 0 m |
| ul. Tadeusza Kościuszki | 42,6 m² | 1 | 395 000 zł | 9272 | 64 m |
| Głowackiego | 40,4 m² | 3 | 444 000 zł | 10 990 | 71 m |
| Bartosza Głowackiego | 48 m² | 0 | 420 000 zł | 8750 | 71 m |
| al. Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 42 m² | — | 749 000 zł | 17 833 | 286 m |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 40 m² | 6 | 699 000 zł | 17 475 | 286 m |
| Piłsudskiego | 40,3 m² | — | 699 000 zł | 17 341 | 286 m |
| al. Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego 60B | 46 m² | 1 | 497 000 zł | 10 804 | 286 m |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 49 m² | 8 | 695 000 zł | 14 184 | 286 m |
| ul. Mazurska | 43 m² | — | 439 000 zł | 10 209 | 380 m |
| ul. Dąbrowszczaków | 44,6 m² | 0 | 495 000 zł | 11 099 | 488 m |
| Mikołaja Kopernika | 46 m² | 2 | 429 000 zł | 9326 | 527 m |
| ul. Aleja Piłsudskiego | 45 m² | 5 | 749 000 zł | 16 644 | 560 m |
Mediana podobnych — 10 209 zł/m²; to mieszkanie — 14 122 zł/m² (+38%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 579 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 579 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 579 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 579 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9968 zł/m² z 814 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 31 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.