Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-N-ZSLZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², parter
Strumykowa, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rok budowy
- 2001
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-strumykowa-41) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-bialoleka-ul-strumykowa-2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-strumy) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-str)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 88 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 709 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 100 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 537 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.09.2026 (50 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Gethome, Adresowo, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Strumykowa: 19 ofert sprzedaży (mediana 14 962 zł/m²), 73 transakcje w rejestrze (mediana 13 344 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 136 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 100 zł/m², czyli ok. 537 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 0 | 630 000 zł | 15 366 | — |
| Światowida | 47 m² | 3 | 669 200 zł | 14 238 | 232 m |
| Książkowa | 39 m² | 5 | 609 000 zł | 15 615 | 234 m |
| Książkowa | 39 m² | 2 | 555 000 zł | 14 231 | 265 m |
| Książkowa | 44 m² | 4 | 599 000 zł | 13 614 | 268 m |
| Strumykowa | 43 m² | 3 | 620 000 zł | 14 419 | 280 m |
| Zbytki | 33 m² | 2 | 504 114 zł | 15 276 | 292 m |
| Zbytki | 48 m² | 0 | 649 080 zł | 13 523 | 292 m |
| Białołęka | 49 m² | 2 | 730 000 zł | 14 898 | 292 m |
| Zbytki | 33 m² | 1 | 515 065 zł | 15 608 | 292 m |
| Światowida | 38,3 m² | — | 686 844 zł | 17 952 | 329 m |
| Światowida | 42,3 m² | — | 650 000 zł | 15 366 | 329 m |
| Światowida | 47 m² | — | 835 000 zł | 17 766 | 329 m |
| Światowida | 45,8 m² | — | 860 000 zł | 18 798 | 329 m |
| Światowida | 37,9 m² | — | 663 979 zł | 17 510 | 329 m |
| Strumykowa | 46 m² | 2 | 635 000 zł | 13 804 | 336 m |
Mediana podobnych — 15 329 zł/m²; to mieszkanie — 15 366 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 630 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 630 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 630 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 630 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.