Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EOJKCI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m²
Narutowicza, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9584 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7144 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 293 000 zł — oferta jest o 50% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.05.2026 (152 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Prezydenta Gabriela Narutowicza: 31 ofert sprzedaży (mediana 8500 zł/m²), 26 transakcji w rejestrze (mediana 8283 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7144 zł/m², czyli ok. 293 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | — | 440 000 zł | 10 732 | — |
| ul. Prezydenta Gabriela Narutowicza | 47 m² | — | 525 000 zł | 11 170 | 0 m |
| Narutowicza | 43,9 m² | — | 409 000 zł | 9317 | 0 m |
| Gabriela Narutowicza | 46 m² | 3 | 625 000 zł | 13 587 | 0 m |
| Prezydenta Gabriela Narutowicza | 42,8 m² | — | 480 000 zł | 11 215 | 0 m |
| Lindleya | 36,9 m² | — | 465 000 zł | 12 588 | 221 m |
| ul. Williama Lindleya | 38 m² | — | 580 000 zł | 15 263 | 221 m |
| Williama H. Lindleya | 36 m² | 1 | 465 000 zł | 12 917 | 221 m |
| ul. Williama Lindleya | 33 m² | — | 555 555 zł | 16 835 | 221 m |
| Tramwajowa | 35,5 m² | — | 269 000 zł | 7578 | 326 m |
| Tramwajowa | 44 m² | 0 | 425 000 zł | 9659 | 326 m |
| Rodziny Poznańskich | 38,3 m² | — | 396 040 zł | 10 335 | 347 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 36,6 m² | 0 | 389 391 zł | 10 628 | 430 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 34,9 m² | 0 | 388 229 zł | 11 140 | 430 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 38,3 m² | 0 | 406 192 zł | 10 600 | 430 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 42,6 m² | 0 | 448 573 zł | 10 520 | 430 m |
Mediana podobnych — 12 100 zł/m²; to mieszkanie — 10 732 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 440 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 440 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.