Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SOAYZN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m²
ul. Michała Lengowskiego, Podgrodzie, Olsztyn
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Dzielnica
- Podgrodzie
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-olsztyn-podgrodzie-ul-michala-lengo) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% niższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8576 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 343 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.09.2026 (51 dni); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 31 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Michała Lengowskiego: 3 ofert sprzedaży (mediana 8975 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 8046 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 54 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8576 zł/m², czyli ok. 343 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | — | 359 000 zł | 8975 | — |
| Księdza Wacława Osińskiego | 48 m² | 4 | 369 900 zł | 7706 | 61 m |
| Księdza Wacława Osińskiego | 48 m² | 10 | 469 000 zł | 9771 | 61 m |
| ul. Janusza Korczaka | 48 m² | — | 500 000 zł | 10 417 | 276 m |
| ul. Maurycego Mochnackiego | 40 m² | — | 430 000 zł | 10 750 | 320 m |
| Księdza Tadeusza Borkowskiego | 34 m² | 2 | 349 000 zł | 10 265 | 419 m |
| Księdza Tadeusza Borkowskiego | 32 m² | 3 | 309 000 zł | 9656 | 419 m |
| Knosały | 42,3 m² | — | 645 000 zł | 15 248 | 426 m |
| ul. Prosta | 46 m² | — | 552 000 zł | 12 000 | 490 m |
| Prosta | 47,7 m² | 2 | 489 000 zł | 10 252 | 490 m |
| ul. Ks. Tadeusza Borkowskiego | 39 m² | 4 | 350 000 zł | 8974 | 503 m |
| Smętka | 36 m² | 0 | 409 000 zł | 11 361 | 525 m |
| Grunwaldzka | 33,4 m² | — | 349 000 zł | 10 449 | 583 m |
| ul. Grunwaldzka | 45 m² | — | 820 000 zł | 18 222 | 583 m |
| ul. Kazimierza Jagiellończyka | 43 m² | 4 | 615 000 zł | 14 302 | 587 m |
| ul. Okopowa 25 | 34 m² | 3 | 485 000 zł | 14 265 | 615 m |
Mediana podobnych — 10 500 zł/m²; to mieszkanie — 8975 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 359 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 359 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9968 zł/m² z 814 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 31 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.