Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WYNSIG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², parter
Marcelińska, Grunwald, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- parter z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Grunwald
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-grunwald-marcel) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-grunwald-marcelins)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% wyższa od mediany 76 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 122 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 178 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 458 000 zł — oferta jest o 33% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.09.2026 (35 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Marcelińska: 12 ofert sprzedaży (mediana 14 248 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 178 zł/m², czyli ok. 458 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 0 | 610 000 zł | 14 878 | — |
| Marcelińska | 41,5 m² | — | 610 000 zł | 14 699 | 0 m |
| Marcelińska | 42 m² | 0 | 610 000 zł | 14 524 | 0 m |
| Grochowska | 33,6 m² | — | 435 000 zł | 12 954 | 508 m |
| Cześnikowska | 42 m² | 4 | 499 000 zł | 11 881 | 610 m |
| Jutrzenka | 48 m² | — | 525 000 zł | 10 938 | 677 m |
| Płomienna | 37,5 m² | — | 389 000 zł | 10 373 | 725 m |
| ul. Płomienna | 37 m² | 3 | 389 000 zł | 10 514 | 725 m |
| Iłłakowiczówny | 48,2 m² | — | 399 000 zł | 8285 | 863 m |
| Grodziska | 48 m² | — | 490 000 zł | 10 208 | 911 m |
| Wojskowa | 48,1 m² | 0 | 681 000 zł | 14 158 | 968 m |
| Wojskowa | 48 m² | — | 650 000 zł | 13 542 | 968 m |
| Nowy Świat | 38 m² | 4 | 447 000 zł | 11 763 | 1,2 km |
| ul. Szpitalna | 34,1 m² | 3 | 475 700 zł | 13 950 | 1,2 km |
| Maksymiliana Jackowskiego | 41 m² | 3 | 549 000 zł | 13 390 | 1,3 km |
| Maksymiliana Jackowskiego | 49 m² | 1 | 929 000 zł | 18 959 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 12 954 zł/m²; to mieszkanie — 14 878 zł/m² (+15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 610 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 610 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.