Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-61WNIB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,7 m²
Legionów, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,7 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 63 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9720 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 391 zł/m²) za 40,7 m² wychodzi ok. 422 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Legionów: 283 ofert sprzedaży (mediana 10 520 zł/m²), 98 transakcji w rejestrze (mediana 10 773 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 139 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 391 zł/m², czyli ok. 422 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,7 m² | — | 390 336 zł | 9600 | — |
| Legionów | 41 m² | 0 | 516 375 zł | 12 595 | 0 m |
| Legionów | 35,9 m² | — | 355 087 zł | 9880 | 0 m |
| Legionów | 40 m² | 2 | 511 313 zł | 12 783 | 0 m |
| Legionów | 38 m² | 4 | 513 212 zł | 13 506 | 0 m |
| Legionów | 41,4 m² | — | 412 244 zł | 9960 | 0 m |
| Legionów | 42 m² | 1 | 509 686 zł | 12 135 | 0 m |
| Legionów | 42,2 m² | — | 402 460 zł | 9539 | 0 m |
| Legionów | 35 m² | 3 | 463 299 zł | 13 237 | 0 m |
| Legionów | 41,1 m² | — | 409 356 zł | 9960 | 0 m |
| Legionów | 42,2 m² | — | 420 113 zł | 9960 | 0 m |
| Legionów | 39 m² | 4 | 519 318 zł | 13 316 | 0 m |
| Legionów | 39,1 m² | — | 411 542 zł | 10 520 | 0 m |
| Legionów | 42 m² | 1 | 514 395 zł | 12 248 | 0 m |
| ul. Legionów | 34 m² | — | 299 000 zł | 8794 | 0 m |
| Legionów | 32,9 m² | — | 318 126 zł | 9658 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 520 zł/m²; to mieszkanie — 9600 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 390 336 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.