Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QCVMSV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², parter
Łąkowa, Wyspa Sobieszewska, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- parter z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wyspa Sobieszewska
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-wyspa-sobieszew) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-wyspa-sobieszewska)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 208 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 809 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 771 000 zł — oferta jest o 48% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.07.2025 (479 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2940 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Łąkowa: 89 ofert sprzedaży (mediana 24 000 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 19 912 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 145 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 809 zł/m², czyli ok. 771 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 0 | 1 142 801 zł | 27 873 | — |
| Łąkowa | 36 m² | 0 | 629 000 zł | 17 472 | 0 m |
| Łąkowa | 40 m² | 0 | 1 130 500 zł | 28 263 | 0 m |
| Łąkowa | 41 m² | 3 | 789 900 zł | 19 266 | 0 m |
| Łąkowa | 42,2 m² | — | 1 025 000 zł | 24 272 | 0 m |
| Łąkowa | 41,1 m² | — | 777 700 zł | 18 904 | 0 m |
| Łąkowa | 41 m² | 0 | 1 195 000 zł | 29 146 | 0 m |
| Łąkowa | 39,7 m² | — | 988 000 zł | 24 880 | 0 m |
| Łąkowa | 34,8 m² | — | 749 000 zł | 21 517 | 0 m |
| Łąkowa | 41,4 m² | — | 1 142 801 zł | 27 624 | 0 m |
| Łąkowa | 34,7 m² | — | 860 000 zł | 24 770 | 0 m |
| Łąkowa | 40 m² | 3 | 990 000 zł | 24 750 | 0 m |
| Łąkowa | 39,7 m² | — | 1 080 000 zł | 27 177 | 0 m |
| Łąkowa | 36 m² | 2 | 790 000 zł | 21 944 | 0 m |
| Łąkowa | 40,8 m² | — | 1 130 500 zł | 27 688 | 0 m |
| Łąkowa | 36 m² | 2 | 749 000 zł | 20 806 | 0 m |
Mediana podobnych — 24 000 zł/m²; to mieszkanie — 27 873 zł/m² (+16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 142 801 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 142 801 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.