Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XU04Z4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 2/3
Juliana Tuwima, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-julia) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-juliana-) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 29% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9976 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8235 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 338 000 zł — oferta jest o 57% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.09.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Juliana Tuwima: 30 ofert sprzedaży (mediana 10 650 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 6783 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 562 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8235 zł/m², czyli ok. 338 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 2 | 529 000 zł | 12 902 | — |
| Tuwima | 38 m² | — | 389 000 zł | 10 237 | 0 m |
| Juliana Tuwima | 39 m² | 0 | 580 000 zł | 14 872 | 0 m |
| Juliana Tuwima | 40,6 m² | — | 401 544 zł | 9900 | 0 m |
| Tuwima | 41,2 m² | — | 575 000 zł | 13 970 | 0 m |
| Tuwima | 40,3 m² | — | 431 317 zł | 10 700 | 0 m |
| Juliana Tuwima | 46 m² | 1 | 418 050 zł | 9088 | 0 m |
| Juliana Tuwima | 40,9 m² | — | 485 112 zł | 11 861 | 0 m |
| Aleja Rodziny Grohmanów | 37 m² | 0 | 390 679 zł | 10 559 | 58 m |
| ul. Tuwima Juliana | 46,5 m² | 1 | 429 000 zł | 9236 | 101 m |
| ul. Juliana Tuwima | 38,2 m² | 0 | 455 056 zł | 11 900 | 122 m |
| Tramwajowa | 44 m² | 0 | 425 000 zł | 9659 | 281 m |
| Tramwajowa | 35,5 m² | — | 269 000 zł | 7578 | 281 m |
| Śródmieście | 36,9 m² | 1 | 465 000 zł | 12 588 | 355 m |
| ul. Wodna | 34 m² | 1 | 381 136 zł | 11 200 | 381 m |
| Williama H. Lindleya | 36 m² | 1 | 465 000 zł | 12 917 | 400 m |
Mediana podobnych — 10 850 zł/m²; to mieszkanie — 12 902 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 529 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 529 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 529 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.