Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-4XENQE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 7
Josepha Conrada, Bielany, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 7
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bielany
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bielany-josep) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bielany-josepha-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 122 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 201 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 787 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Josepha Conrada: 109 ofert sprzedaży (mediana 18 937 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 15 604 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 84 transakcje w 24 miesiące) mediana to 19 201 zł/m², czyli ok. 787 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 7 | 864 129 zł | 21 076 | — |
| Josepha Conrada | 39 m² | 5 | 770 637 zł | 19 760 | 0 m |
| Josepha Conrada | 39 m² | 6 | 784 518 zł | 20 116 | 0 m |
| Josepha Conrada | 42 m² | 1 | 762 684 zł | 18 159 | 0 m |
| Josepha Conrada | 42 m² | 6 | 908 523 zł | 21 632 | 0 m |
| Josepha Conrada | 41 m² | 6 | 842 504 zł | 20 549 | 0 m |
| Josepha Conrada | 41 m² | 2 | 772 200 zł | 18 834 | 0 m |
| Josepha Conrada | 39 m² | 3 | 738 155 zł | 18 927 | 0 m |
| Josepha Conrada | 45 m² | 7 | 1 009 909 zł | 22 442 | 0 m |
| Josepha Conrada | 42 m² | 3 | 788 714 zł | 18 779 | 0 m |
| Josepha Conrada | 41 m² | 0 | 748 446 zł | 18 255 | 0 m |
| Josepha Conrada | 39 m² | 4 | 754 396 zł | 19 344 | 0 m |
| Josepha Conrada | 39 m² | 7 | 804 655 zł | 20 632 | 0 m |
| Josepha Conrada | 45 m² | 6 | 977 167 zł | 21 715 | 0 m |
| Josepha Conrada | 39 m² | 7 | 811 240 zł | 20 801 | 0 m |
| Josepha Conrada | 42 m² | 7 | 954 235 zł | 22 720 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 779 zł/m²; to mieszkanie — 21 076 zł/m² (+12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 864 129 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 864 129 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.