Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--GCLOH-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², parter
Joachima Lelewela, Grabówek, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- parter z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Grabówek
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-grabowek-joachi) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-grabowek-joachima-) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 570 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 818 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 485 000 zł — oferta jest o 37% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 24% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Joachima Lelewela: 13 ofert sprzedaży (mediana 17 054 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 92 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 818 zł/m², czyli ok. 485 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 0 | 665 097 zł | 16 222 | — |
| Joachima Lelewela | 37,6 m² | — | 753 441 zł | 20 049 | 0 m |
| Joachima Lelewela | 38,9 m² | — | 660 401 zł | 16 990 | 0 m |
| Joachima Lelewela | 38 m² | 1 | 660 401 zł | 17 379 | 0 m |
| Joachima Lelewela | 33,1 m² | — | 655 479 zł | 19 803 | 0 m |
| Joachima Lelewela | 36,8 m² | — | 632 960 zł | 17 200 | 0 m |
| Joachima Lelewela | 41,8 m² | — | 665 097 zł | 15 900 | 0 m |
| ul. Hugo Kołłątaja | 39,2 m² | 0 | 699 999 zł | 17 871 | 84 m |
| ul. Hugo Kołłątaja | 48,5 m² | 1 | 755 000 zł | 15 570 | 89 m |
| ul. Hugo Kołłątaja | 42,8 m² | 1 | 580 000 zł | 13 539 | 93 m |
| Hugo Kołłątaja | 48 m² | 1 | 755 000 zł | 15 729 | 94 m |
| Hugo Kołłątaja | 43 m² | 3 | 549 000 zł | 12 767 | 94 m |
| Hugo Kołłątaja | 39 m² | 0 | 705 000 zł | 18 077 | 94 m |
| ul. Hugo Kołłątaja | 40 m² | — | 990 000 zł | 24 750 | 94 m |
| Hugo Kołłątaja | 37 m² | 0 | 700 000 zł | 18 919 | 94 m |
| ul. Hugo Kołłątaja | 49 m² | 1 | 755 000 zł | 15 408 | 122 m |
Mediana podobnych — 17 105 zł/m²; to mieszkanie — 16 222 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 665 097 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 665 097 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 665 097 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3757 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.